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2017年10月24日

スーモ『資産価値が落ちない家~4つの条件〜』

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スーモ。10月24日発行

『資産価値が落ちない家~4つの条件〜』



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興味をそそる
刺激的なタイトルです。


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そして、その

資産価値が落ちない家
4つの条件とは?



(1) 高品質『管理」と良好な“コミュニティ”

(2)商・住一体型の大規模な“街開発”

(3)“交通インフラ向上”で街力アップ

(4)分譲マンションが少ない街の“希少性”




との事です。




まず『資産価値』とは
一体なんなんでしょう?




私の勝手な解釈では


例えば

購入した不動産を売却した時に
『資産価値』
一番感じやすいと思います。



1億円で買った物件が
3年後5000万円で売れば

『資産価値の無い不動産』という事になり

逆に
5000万円で買った物件が
3年後に1億円で売れれば

『資産価値が上がった、資産価値のある不動産』



要は

その不動産が購入者に
収益・利益をもたらせば
資産価値がある、あった
という事なんでしょう。


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という事は
『資産価値がある家』とは

立地が良い悪いは関係なく

仕入れた時より高く売れる不動産が
『資産価値がある家』
なるんではないでしょうか。




となると

いくら
駅前の便利な立地の物件を
格安で買ったとしても
その購入者が売らずに死ぬまで住み続ければ
『資産価値』を感じる事すら無いのです。


駅前の便利な物件に死ぬまで住んだ、
35年ローンの支払い完済しました。
以上、終わりです。



となると


『永住覚悟』で不動産を購入する場合は
資産価値なんて
考えなくてもいいという事です。



高くても安くても
欲しい物件があったら
即、飛びついたらいいのです!!


ただ人間は弱いもの。


安くて
資産価値がある不動産を
探してしまうのです。

売るかもしれない
未来を考えてしまうのです。




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先日の京都新聞には
首都圏のマンション価格に関して

バブル期以来の高水準



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これだけ
マンション価格が高騰している状況で

資産価値が落ちない
=売却した時に買値、
 もしくは、それ以上で売れる




なんて事は
非常に起きにくいです。


なんせ、
仕入れが高すぎるのですから。。。


となると
今は買い時なのでしょうか??
という疑問がわいてきますね。。。



ここ
京都もバブル状態で、

もはや一般消費者は
中心部のマンションには
手が出ません。


こんな状況でも
『資産価値』があるマンションは
あるのでしょうか???




・・・・・・・・・・・・・・・・・・・



JR丹波口駅
リサーチパーク南に
今年の7月に完成した

『パデシオン京都七条ミッドパーク』



すごい勢いで売れたマンションです。


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こちらの物件は
スーモが言うところの


(3)“交通インフラ向上”で街力アップ



新駅開通予定と
リサーチパーク南という立地がら
将来性を買われた物件でしょう。

それに
高騰しすぎた田の字地区に比べ
3000万円台というのも
即完売の理由ですね。


1階のテナントも埋まっています。

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医療関係ばかりです。

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ここまで
医療関係テナントを揃えたら
高齢者の方などは
喜んでいるのではないでしょうか。


資産価値が高まる
テナントです。



『医療機関 テナント募集中』の看板。


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南側の1階です。

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医院でコンプリートできたら
あっぱれです。

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続いては
京都府向日市、

阪急『東向日』駅前。


総297邸の

『グランマークシティ東向日駅前』


完成に近づいてきました。

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こちらは

1/2Fに『イオンフードスタイル』(2018年度開業予定)

3/4Fに『向日市役所・東向日別館』(2018年度開業予定)


市役所・商業施設の複合開発になります。


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これは
スーモの『資産価値が落ちない家・4つの条件』のうちの

(2)商・住一体型の大規模な“街開発”

にあたります。


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そして、
東向日駅周辺で新築分譲マンションが
最近販売された記憶もありません。


そもそも
『東向日駅前』
分譲マンションってあるのでしょうか?


ネットで検索してみると
駅歩20分30分の物件ばかりです。


となると
この駅歩2分のロケーションは

(4)分譲マンションが少ない街の“希少性”


にあたるのではないでしょうか。






続いては

中古マンション。



二条駅近くの

1999年建築
総448戸の

『ファミールガーデン二条駅前』です。

販売当初よりも
資産価値が上がっているとも聞きます。


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確かに
1999年当時よりも
二条駅界わいは劇的に変わりました。


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BIVIが開業したのが
2006年。

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駅前には
大学や会館など。

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変わりました。


1999年よりも。


『ファミールガーデン二条駅前』
448戸の
スケール感はなかなかスゴいです。

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こんなに駅近で
尚かつ大規模。

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そりゃ
資産価値上がりますよ。


と思いましたが
もしかしたら


『ファミール二条ステーションサイド』の方が
より駅近で
資産価値が上昇しているかもしれません。



まさに
駅前立地。(西口)

駅歩1分!!


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スーモで売り物件を見てみると

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2SLDK・7階・南向き
専面67.42u(20.39坪)
4380万円で出ています。

坪214万円!!


2000年(H12年)建築ですので
資産価値は
かなり上昇したのではないでしょうか。


確か以前は
この西口に住宅展示場がありました。

現在は空き地のままです。

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この二条駅西エリアは
まだまだ
開発の余地が残されたエリアです。


以前の
京都新聞記事(3/23)

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一方、
マンションの分譲価格の高止まりを背景に
中京区や下京区の中心部を少し避けて
西寄りにシフトする傾向が現れている。
JR二条駅周辺の商業施設の充実も追い風になって
これまで比較的低かった中京区西ノ京地区が
高騰しつつある。





西ノ京地区は
だいたいこのあたりです。


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また
9/20の記事では
二条城周辺商業地の地価上昇率が
高まっている事が述べられています。

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そして完売が続き
供給が激減している
中心部の新築物件では

『ルーシア京都 烏丸御池』


京都N01の不動産会社
『ゼロ・コーポレーション』が事業主の物件です。

完成間近、残1戸。

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美しい御池通の並木道。

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御池より南の賑やかさと違い
閑静さが御池以北にはあります。


私は
住むなら御池通より北派です。


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専面64.11u(19.39坪)が5380万円

坪277万円!!



かなり良いお値段!!


10年住んで
値崩れを起こさなければ
資産価値の高いマンションになるのですが。
どうなんでしょう。。。





そして近年、
京都で

『資産価値が高いマンション』
『こんなマンションは二度とでない』


と超話題になり
不動産会社の方などプロもたくさん購入したと言われた

四条河原町
『京都タカシマヤ』南のいわく付きの土地に建設された

『ザ 京都レジデンス四条河原町』


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『持ってて損はしない』

『すぐ売ったらいい』

『資産価値』

『こんな立地二度とない』


と誰もが口を揃えて
言っていました。


私は住むと考えれば河原町は×ですが
投機的に考えると
全国や世界にアピールしやすいのは
河原町通なんでしょうね。


ただ販売価格も相当高かったので
なかなか購入後の転売も難しく
中古がだぶついていた記憶があります。





二度と出ない価値として考えるなら

『J.グラン・ジオナー下鴨糺の杜』

でしょう。


見て下さい、
こんな神々しいマンションは他にはありません。

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定借のため
返さないといけませんが。。。


毎日がマイナスイオンに包まれます。

神の地に住めたら
幸運ばかりになりそうです。


参照:2017年06月04日
世界文化遺産『下鴨神社』の下鴨マンション・外観完成披露!!





そして
番外編として

『マンションは管理を買え』
よく言われますが



第1次オイルショックの1976年に建設された

『西京極大門ハイツ』

こちらは
かなりかなり気合いの入った管理をしているようです。


現地は七条通西小路近く。

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マンションの表札の横には
名誉ある章が。

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京都マンション管理評価機構

最優良評価
七つ星です。

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隣には
コミュニティホール。


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築40年でも
評価が下がらない



とwebで書かれたりもしています。



自主管理のため
管理組合が大変だと思いますが

資産価値は自分たちで守る
良い例ですね。




・・・・・・・


荒れ果てて
売るに売れないマンション
これほど恐ろしいものは無いです。


まさに
資産価値が無くなった状態です。



『永住覚悟』で不動産を購入する場合は
資産価値なんて考えなくてもいいと言いましたが

マンションの場合は
共同生活に近いものがありますので
管理はしっかりみて購入された方がよいですね。


以上終わり。









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